昨日，iccra住房租赁产业研究院在第五届领航·住房租赁产业国际论坛上发布了《逻辑换轨与策略重铸:2023中国住房租赁市场资产管理洞察报告》，阐述在不动产金融逻辑框架下，住房租赁市场投资机构与品牌运营的策应行动指南。
为此，iccra住房租赁产业研究院院长赵然指出，保障性租赁住房公募reits跑通、规模持续扩大，为市场注入了新活力，进而驱动住房租赁行业从开发逻辑向不动产金融逻辑转变。
行业底层逻辑换轨
去年8月，华润有巢等首批四只保障性租赁住房公募reits集中上市。据报告统计，目前拟申报发行的保障性租赁住房公募reits达7只，上市后我国保障性租赁住房公募reits规模将超百亿。
报告指出，随着规模持续扩大，将驱动行业的底层逻辑向不动产金融逻辑换轨。现行住房租赁市场主体多持“开发逻辑”，而保障性租赁住房公募reits则可以帮助住房租赁市场主体回收部分资金、降低融资成本，进而扩募、再投资，形成稳健、长周期的循环。在新的框架下，租赁住房被视为投资组合标的，其考量指标从单纯的盈利能力扩展成为一系列资产管理的目标。
赵然解释称:“在不动产金融逻辑的框架下，培育孵化租赁住房项目，通过reits等创新金融工具实现资金回收，再循环滚动投资、扩大租赁住房和管理规模，最终建立完整的租赁住房资产管理闭环，将变得越来越重要。”
相应地，市场主体所需要具备的能力组合也会发生变化。报告指出，在不动产金融框架下，资产培育、reits发行、扩募调整等立足于资产全生命周期管理的能力将得到凸显。
市场主体需重筑护城河
随着行业规则发生变化，投资机构、品牌运营商均需要转变思路、重筑护城河。
报告指出，不动产金融逻辑更强调对资产“全生命周期”的管理，即涉及底层资产识别、建筑效率管理、运营效率管理等更加复杂的范畴。赵然坦言:“投资机构需要一直提醒自身，住房租赁是微利行业，利润是‘抠’出来的。必须看得更全、更长、更细，以收益率倒推择址、定位、建筑能效等等动态因素。”
对品牌运营商来说，则需要更加注重净利润最大化和品牌价值塑造。报告称，在租赁住房资产管理的全生命周期中，品牌运营商的业务边界清晰，即不断地降本增效，一方面创新业务提升溢价上线，另一方面精细化运营控制成本下线。报告也提示，品牌运营商在管理过程中需要动态平衡资本性支出与运营支出的关系。
